Verhuurders van geliberaliseerde woonruimte lazen het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) vaak als een geruststelling: een opslag van maximaal 3% bovenop de CPI-indexering zou in de regel de toets van de Richtlijn oneerlijke bedingen doorstaan. 

Hof Amsterdam laat in een arrest van 10 maart 2026 zien dat het woord "in de regel" zwaarder weegt dan veel verhuurders hoopten. In deze zaak oordeelde het hof het 3%-opslagbeding alsnog oneerlijk, en dus vernietigbaar. De CPI-indexering bleef wel overeind. 

In veel huurovereenkomsten voor de vrije sector staat een beding dat de huur elk jaar met de CPI mag stijgen, plus een extra opslag. De Hoge Raad besliste in 2024 dat zo'n samengesteld beding kan worden gesplitst: de indexering en de opslag worden dan los van elkaar getoetst. Een opslag tot 3% mocht volgens de Hoge Raad in het algemeen binnen de grenzen blijven. De deur voor uitzonderingen bleef echter open. Die deur werd nu door het hof geopend. De vraag is daarmee verschoven van "is 3% toegestaan?" naar "wanneer houdt 3% in de praktijk geen stand?" Waarom hield het beding geen stand? Het hof toetste het beding streng aan Richtlijn 93/13 en keek daarbij vooral naar transparantie en voorspelbaarheid op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Een aantal overwegingen springt eruit. 

Het percentage is zichtbaar, maar het effect niet. Op papier ziet 3% er bescheiden uit. Het hof wijst op het opstapelende effect van een jaarlijkse opslag boven op de CPI in een huurovereenkomst die vaak jarenlang loopt. Aan de hand van een grafiek en een rekenvoorbeeld concludeerde het hof dat een gemiddeld geïnformeerde huurder die gevolgen aan het begin niet goed kan overzien. Transparantie gaat dus verder dan begrijpelijke taal: de huurder moet ook de economische gevolgen over de looptijd kunnen doorgronden. Geen genoemde reden voor de verhoging. Het beding liet een eenzijdige verhoging toe zonder dat in de overeenkomst stond waarom en onder welke voorwaarden de opslag zou worden toegepast. Dat geeft de verhuurder veel ruimte en de huurder weinig houvast om te beoordelen of een verhoging gerechtvaardigd is. Een beding dat eenzijdige wijziging toestaat zonder geldige reden valt bovendien op de indicatieve lijst bij de richtlijn. Uitgaan van het maximum. Het hof beoordeelde het beding vanuit het scenario dat de verhuurder steeds de maximale opslag rekent. Dat de verhuurder het beding in de praktijk misschien milder toepast, helpt dus niet. Opzeggen is geen reëel alternatief. Een huurder zou een verhoging kunnen ontlopen door op te zeggen. Op een krappe woningmarkt is dat volgens het hof in de praktijk zelden een echte keuze. Hierin volgt het hof de Hoge Raad, maar het weegt dit argument in deze zaak dus anders mee in de eindconclusie. Slechter af dan onder de wet. Het hof vergeleek het beding ook met het wettelijke kader dat destijds gold. Daarin kon een verhoging via een redelijk voorstel en uiteindelijk rechterlijke toetsing tot stand komen, waarbij onder meer de persoonlijke omstandigheden en betaalbaarheid een rol konden spelen. Een automatische verhoging zonder die waarborg kan tot hogere uitkomsten leiden dan redelijk zou zijn. Ook dat droeg bij aan het oordeel dat het evenwicht ten nadele van de huurder was verstoord. Een reddingsclausule helpt niet Veel huurovereenkomsten bevatten een bepaling dat een nietig of vernietigd beding wordt vervangen door de dichtstbijzijnde toegestane variant. Het hof maakt duidelijk dat dit niet werkt. Is een beding oneerlijk, dan mag de rechter het niet aanpassen of aanvullen, omdat dit de afschrikkende werking van de richtlijn zou ondermijnen. 

Wat betekent dit in de praktijk? Voor verhuurders: een percentage onder de 3% is geen vrijbrief. Een verhuurder moet kunnen uitleggen waar de opslag voor dient, waarom die nodig kan zijn en wat het effect over de tijd is, zodanig dat de huurder dat vanaf het begin kan voorzien. Een rekenvoorbeeld in het contract is niet per se vereist, maar de kernvraag is of een normaal geïnformeerde en redelijk oplettende consument de financiële gevolgen kon begrijpen. Bij veel standaardclausules is dat niet het geval. Voor huurders: controleer of in uw huurovereenkomst een opslag boven op de CPI staat. Een vernietigd beding betekent dat de opslag niet geldt, en dat kan gevolgen hebben voor wat u mogelijk te veel hebt betaald. Dat laatste hangt sterk af van de omstandigheden, dus laat u in een concreet geval adviseren, bijvoorbeeld via het juridisch loket of een huurteam. Een kanttekening Het oordeel is een toets op de omstandigheden van de zaak en geen algemene regel dat elke 3%-opslag nietig is. Latere uitspraken zullen moeten uitwijzen hoe ver deze lijn reikt. Dit artikel is gebaseerd op een bespreking van het arrest door een advocatenkantoor en op openbare informatie over de rechtspraak; wie er in een concrete zaak op wil steunen, leest het arrest zelf (ECLI:NL:GHAMS:2026:619)